广州二手房在8月一共网签了8700套，和7月相比，环比下降了2.92%。
我们都知道，目前广州楼市整体的价格回落了30-50%，这其中价格跌的最早，幅度也相对比较大的，就是增城了。
距离市中心距离远，当年的土拍没有节制，供应量大，再遇到市场下行，多重因素的叠加下，让增城从一级土拍市场，到新房市场，再到二手房市场，可谓一片狼藉。
但即便如此，增城内部依然存有例外，这个例外就是华润公园上城。
今年前7个月，公园上城的网签达到了493套。
这个销售成绩成功挤占了广州全市的第四名，其中中海亚运城和黄埔新城并列第一，各网签了552套，未来方洲排名第三，网签499套。
在增城内部，493套的网签数据，也遥遥领先排名二三位的中建凤榕台和万科都会四季。
不仅销售数据可观，公园上城的价格也肉眼可见的稳住了。网签均价悄悄突破了2万/m²，在新塘遍地1字头的新盘里，显得鹤立鸡群。
所以就如销售数据体现的那样，目前公园上城确实是增城当下最好的新盘项目之一。
当然，再好的项目也不可能适合所有的需求，更何况公园上城只是一个郊区的上车刚需楼盘。但是能获得市场认可的项目，都会存在着相应的共性。
今天我们就从公园上城身上，分析看看一个不错的刚需项目，应该符合哪些条件。
01
从区位来看，公园上城属于增城的新塘板块，相比于已经形成成熟居住氛围，以广园快速以北凤凰城为主的新塘北，公园上城所在的片区还是以工业园和村落为主。
公园上城的西侧是新塘镇新墩村，北侧和东侧分别是广深大道和京港澳高速。这两套高速汇聚在新塘立交，而公园上城就在新塘立交的西南侧。
高速汇聚，自然就形成了公园上城最大的一个缺点，噪声。但这个缺点又为公园上城带来了一个得天独厚的优点。
开发商为了抵消高速噪声对小区居民的影响，在京港澳高速上修建了一个上盖公园，整个公园的面积达到了11.4万m²。
这个公园叫做海贝公园，分成了两期建设，其中一期的面积是5万m²，二期的面积达到了6.4万m²。
这个空中花园不光种了花花草草，还配备了跑道，体育设施，未来还会成为连接一期二期和远期三期的桥梁。把整个项目更紧密的联系在一起。
空中花园的设计，在广州其实并不少见。比如金融城的兰亭盛荟，就因为空中的大花园，为小区加分不少。
而公园上城的海贝公园规模更大，设施也更丰富，就成了项目一个很大的亮点。
当然，比空中花园更重要的，还是学铁商配套。
公园上城距离13号线沙村地铁站步行距离大概700多米，虽然没有办法算作是地铁上盖，但是这个距离放在增城的一众新盘里，已经是非常近的距离了。
当然现在二期还没开通的情况下，已经入住的业主需要从正门绕路到地铁，就比较遥远。等二期交付，西南门开放之后，到地铁的距离就要近很多了。
13号线今年年底前会开通二期的四个站，这样打通了新塘和黄埔、天河的联系。
我算了一下，沙村站到珠江新城，地铁通勤的时间是43分钟，如果再算上步行时间，整体能控制在1各小时左右。
如果是在金融城工作，那时间就能控制在1各小时以内。
这个通勤时间算不上优秀，但对于预算有限的刚需客户群体来讲，是在可接受范围内的。
而在学校方面，公园上城配套的是广东外语外贸大学新塘实验小学以及其即将增设的初中部。
对于在这里的家长来讲，孩子的小学和初中读书都有了着落，心里是踏实的。
商业方面，目前的公园上城还是标准城乡结合部的样貌，但是沙村站旁在建的乐益天地将会补充这个短板。从小区出发步行到商场也很便利。
乐益天地总共有17.5万m²的商业面积，规模不小，根据开发商的说法今年年底会开业，从现场的情况来看，目前已经建到了四层以上。
不过考虑到招商的时间，即使今年年底能开业，真正形成商业规模，也要等到明年以后了。
但是不论如何，公园上城的入住率在这里，地铁的输送功能在这里，商业的生意倒不用特别担心。
02
所以我们看了公园上城的情况，就得出了当下市场郊区刚需楼盘畅销的一套公式：
通往市中心的地铁+九年一贯制的学校+过得去的商业+一定规模的园林=广泛的市场接受度
这个公式里的各项配套，按照重要程度来排名的话：
地铁＞学校＞园林＞商业
如果一个郊区的项目，不具备这些因素，特别是前两条因素的话，在当下这个市场基本上是见光死的。
当然，除了这些因素外，产品的因素同样重要。
公园上城4月底新楼栋加推开卖，其中11栋、15栋和13栋都是新规户型，使用率基本上都达到了百分百以上。
由于大行情的影响，增城几乎没有新增土拍，所以整个新塘的新规户型十分稀缺。但是市场的自住需求一直存在，这个时候新规的公园上城在产品方面又增加了一道优势。
加上小区的定位很明确，坚持刚需的小户型路线，这控制了单套房的总价，又很好的切中了新塘刚需上车的实际需求。
目前公园上城新规产品的价格在1.8-2万/m²的单价，总价起步在150万左右。
这个价格放在13号线沿线来看，是有竞争力的。
虽然黄埔新城和黄埔未来城的位置在黄埔，但是由于面积的加码，总价更高，同时目前的组团远离地铁，通勤上并没有明显的优势。
其实一个项目80%的结局，在土拍的那一刻就基本确定了。
楼盘的地段、学铁商配套、容积率、整体规模、得房率这些基本面不是一个开发商的力量就能改变的，开发商能改变的只能是小区内部的因素。
这些因素可能只占了项目成功因素的20%。虽然占比不高，但是同样重要。
一个清晰的定位，合理的定价，恰当的推广节奏，不仅仅是一个项目的锦上添花，还是一个项目销售的助推器。
目前为止，华润在这方面做的还算不错。也正是如此，天时地利人和，让公园上城可以在一片泥泞的增城跑出一个漂亮的成绩单。
但是目前公园上城也出现了一些不好的苗头。
比如由于之前性价比高的楼层几本上消化殆尽，现在剩下的都是一些中高楼层的单位，现在想要找到单价2万/m²以内的单位越来越难。
又比如随着销售火热反而态度越来越冷淡的现场销售。
这也正是广州楼市当下的一种神奇的状态，一方面整个市场看起来凄凄惨惨，但是另一方面，一些有对比优势的项目又出现货量短缺，局部性供需失衡的状态。
当然，公园上城确实有作为增城新塘最好新盘项目的底气。但是再好的楼盘，也都应该有一个合理的价格，如果价格超过了合理的区间，市场自然也会做出相应的反馈。
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